प्रतिभूति की खरीद में निम्नलिखित कदम उठाने चाहिए :-(i) किस प्रतिभूति में निवेश किया जाए - यह परिपक्वता और कूपन पर निर्भर करता है । परिपक्वता इसलिए महत्वपूर्ण है क्योंकि यह निर्धारित करता है कि कोई शहरी सहकारी बैंक जैसे निवेशक को कितना जोखिम है - परिपक्वता उच्चतर होने पर ब्याज दर जोखिम अथवा बाजार जोखिम अधिक होगा । यदि निवेश सांविधिक अपेक्षा को पूरा करने के लिए है तो अनावश्यक बाजार जोखिम न लेने तथा कम अवधि वाली प्रतिभूतियाँ खरीदने का परामर्श दिया जाता है । न्यूनतर परिपक्वता अवधि में (5-10 वर्ष) ऐसी प्रतिभूतियाँ खरीदनी सुरक्षित होंगी जो तरल हैं अर्थात जिनका बाजार में अपेक्षाकृत बड़ी राशि में लेन-देन होता है । ऐसी प्रतिभूतियों की जानकारी सीसीआइएल की वेबसाइट (http://www.ccilindia.com/OMMWCG.aspx) से प्राप्त की जा सकती है, जो एनडीएस-ओएम पर तुरंत द्वितीयक बाजार के व्यापार आँकड़े प्रदान करता है । चूंकि तरल प्रतिभूतियों में मूल्यन अधिक पारदर्शी है, इन प्रतिभूतियों का मूल्य आसानी से प्राप्त किया जा सकता है जिससे इन मामलों में मूल्य के बारे में गलत जानकारी के अवसर कम हो जाते हैं । प्रतिभूति की कूपन दर भी निवेशक के लिए उसी प्रकार महत्वपूर्ण है क्योंकि यह प्रतिभूति से कुल वापसी को प्रभावित करती है । यह निर्णय लेने के लिए कि कौन सी प्रतिभूति खरीदी जाए, निवेशक को प्रतिभूति की परिपक्वता पर आय (वाइटीएम) भी देखना चाहिए (वाइटीएम पर विस्तृत चर्चा के लिए पैरा 24.4 के अंतर्गत बॉक्स III देखें) । अत: एक बार परिपक्वता और आय का निर्णय होने पर शहरी सहकारी बैंक एनडीएस-ओएम पर व्यापारित प्रतिभूति की मूल्य/आय संबंधी जानकारी देखने के बाद अथवा बैंक अथवा प्राथमिक व्यापारी अथवा ब्रोकर से मोल भाव करके प्रतिभूति का चयन करें ।(ii) कहाँ से और किससे खरीदें - पारदर्शी मूल्यन के अनुसार एनडीएस-ओएम सबसे अधिक सुरक्षित है क्यों कि यह गतिशील और बेनामी मंच है जहाँ कारोबार का प्रसार होता है तथा व्यापार के प्रति-पक्ष सामने नहीं आते । यदि ये व्यापार टेलीफोन बाजार पर आयोजित किए जाते हैं तो किसी बैंक अथवा पीडी से सीधे व्यापार करना सुरक्षित है । यदि ब्रोकर का उपयोग करते हैं तो यह सुनिश्चित करने के लिए सावधानी बरतनी पड़ेगी कि ब्रोकर एनएसई, बीएसई अथवा भारत की ओटीसी एक्सचेंज में पंजीकृत है । सामान्यतया सक्रिय ऋण बाजार ब्रोकर उन सौदों के इच्छुक नहीं होंगे जो बाजार के हिस्से से कम होंगे (सामान्यतया 5 करोड़) । अत: किसी बैंक, पीडी अथवा एनडीएस-ओएम पर सौदा करना बेहतर होगा जिसमें विषम मात्रा के लिए भी क्रीन उपलब्ध है । जहाँ भी ब्रोकर का उपयोग किया जाता है, वहाँ ब्रोकर के माध्यम से निपटान नहीं किया जाना चाहिए । किसी बैंक, पीडी अथवा वित्तीय संस्था को छोड़कर किसी अन्य पार्टी से कारोबार नहीं किया जाना चाहिए ताकि विपरीत मूल्य के जोखिम से बचा जा सके ।(iii) सही मूल्यन कैसे सुनिश्चित किया जाए - चूंकि शहरी सहकारी बैंक जैसे छोटे निवेशकों की अपेक्षाएँ कम होती हैं, उन्हें वह मूल्य मिल सकता है जो मानक बाजार माँग से खराब हो । मूल्य की सुनिश्चितता देखते हुए खरीदने के लिए केवल तरल प्रतिभूतियों का चयन किया जाए । कम अपेक्षा वाले निवेशकों के लिए सुरक्षित विकल्प गैर स्पर्धी मार्ग के माध्यम से भारतीय रिज़र्व बैंक द्वारा आयोजित प्राथमिक नीलामी में खरीदना होगा । चूंकि बॉण्ड नीलामी प्रत्येक माह में दो बार होती है, खरीद को नीलामी के साथ जोड़ा जा सकता है । कृपया सरकारी प्रतिभूतियों के मूल्य सुनिश्चित करने पर ब्योरे के लिए प्रश्न सं.14 देखें ।

उत्तर: भारतीय कंपनी में वे सभी संस्थाएं हैं जो कि कंपनी अधिनियम, 2013 की धारा 1(4) के अंतर्गत कवर की गई हैं।

अपने आप को पर्याप्त समय दें। अपनी खरीद या ऋण लेने में किसी भी हालत में जल्दबाज़ी न करें। आवास ऋण के लिए कई जगहों पर पूछताछ करने से आपको सबसे अच्छा वित्तीय सौदा प्राप्त करने में सहायता मिलेगी। कई जगहों पर पूछताछ करने, तुलना करने, स्पष्टीकरण मांगने और बैंकों के साथ बातचीत करने से आपको हजारों रुपए की बचत हो सकती है।

ए) कई बैंकों से जानकारी प्राप्त करें

आवास ऋण मुख्य रूप से दो प्रकार के उधारदाताओं से उपलब्ध हैं - वाणिज्यिक बैंक और आवास वित्त कंपनियां। विभिन्न ऋणदाता आपको ब्याज की अलग-अलग दरों और अन्य नियमों और शर्तों को उद्धृत कर सकते हैं, इसलिए आपको यह सुनिश्चित करने के लिए कि आपको पैसे के लिए सबसे अच्छा मूल्य मिल रहा है, कई उधारदाताओं से संपर्क करना चाहिए।

पता करें कि आपको कितना डाउन पेमेंट करना है, और ऋण में शामिल सभी लागतों (प्रोसेसिंग फीस, प्रशासनिक शुल्क और बैंकों द्वारा लगाए गए पूर्व भुगतान शुल्क सहित) का पता लगाएं। सिर्फ ईएमआई की राशि या ब्याज दर जानना पर्याप्त नहीं है। इसी तरह, ऋण राशि, ऋण अवधि और ऋण के प्रकार (स्थिर या अस्थायी) के बारे में जानकारी मांगें ताकि आप जानकारी की तुलना कर सकें और एक सूचित निर्णय ले सकें।

निम्नलिखित कुछ महत्वपूर्ण जानकारी है जिसकी आपको आवश्यकता होगी।

i) दरें

अपने ऋणदाता से उसकी वर्तमान आवास ऋण ब्याज दरों के बारे में पूछें और पता करें कि क्या दर स्थिर है या फ्लोटिंग है। याद रखें कि जब अर्थव्यवस्था में ब्याज दरें बढ़ती है तो फ्लोटिंग दरें भी बढ़ती है और इस प्रकार मासिक चुकौती भी बढ़ती है।

यदि उद्धृत दर फ्लोटिंग दर है, तो पूछें कि आपकी दर और ऋण भुगतान कैसे भिन्न होंगे, जिसमें यह भी शामिल है कि दरों में एक निश्चित प्रतिशत की कमी आने पर आपका ऋण भुगतान किस हद तक कम हो जाएगा। अपने ऋणदाता से पूछें कि आपके फ्लोटिंग आवास ऋण को किस इंडेक्स को संदर्भित / लिंक किया गया है और उस इंडेक्स के अपडेशन की आवधिकता क्या है। अपने बैंक से यह भी पूछें कि सूचकांक आंतरिक है या बाहरी और इसे कैसे और कहां प्रकाशित किया जाता है।

ऋण की वार्षिक प्रतिशत दरों (एपीआर) के बारे में पूछें। एपीआर न केवल ब्याज दर को ध्यान में रखता है, बल्कि शुल्क और कुछ अन्य शुल्क भी लेता है जिन्हें आपको वार्षिक दर के रूप में व्यक्त करने की आवश्यकता हो सकती है। ग्राहक द्वारा अनुरोध किए जाने पर बैंक एपीआर का खुलासा करने के लिए बाध्य हैं।

ii) रीसेट खंड

रीसेट संबंधी खंड की जांच करें, विशेषकर स्थायी ब्याज दर ऋण के मामले में क्योंकि ऋण की अवधि के दौरान दरें स्थिर नहीं होगी।

iii) स्प्रेड/मार्क अप

जांचें कि फ्लोटिंग दर के मामले में मार्जिन निश्चित है या परिवर्तनीय। आपको जो ब्याज दर का भुगतान करना होगा, वह तदनुसार अलग-अलग होगा।

iv) शूल्क

आवास ऋण के लिए अक्सर विभिन्न शुल्कों के भुगतान की आवश्यकता होती है, जैसे कि ऋण उत्पत्ति या प्रसंस्करण शुल्क, प्रशासनिक शुल्क, प्रलेखन, देर से भुगतान, ऋण अवधि बदलना, ऋण अवधि के दौरान अलग-अलग ऋण पैकेज पर स्विच करना, ऋण का पुनर्गठन, निश्चित से फ्लोटिंग ब्याज दर ऋण में बदलना और वापस, कानूनी शुल्क, तकनीकी निरीक्षण शुल्क, आवर्ती वार्षिक सेवा शुल्क, यदि आप ऋण का पूर्व भुगतान करना चाहते हैं, तो दस्तावेज़ पुनर्प्राप्ति शुल्क और पूर्व-भुगतान शुल्क। प्रत्येक ऋणदाता आपको अपनी शुल्क का अनुमान देने में सक्षम होना चाहिए। इनमें से कई शुल्कों पर समझौता किया जा सकता है / माफ भी किया जा सकता है।

पूछें कि प्रत्येक शुल्क में क्या शामिल है। कभी-कभी कई घटकों को एक शुल्क में डाल दिया जाता है। किसी भी शुल्क का स्पष्टीकरण मांगें जिसे आप समझ नहीं पा रहे हैं। साथ ही, याद रखें कि इनमें से अधिकांश शुल्क छूट प्राप्त है! किसी विशेष शुल्क के लिए सहमत होने से पहले अपने बैंक के साथ बात करें। देखें कि अन्य बैंकों द्वारा दी जाने वाली सभी समावेशी दरों की तुलना में सभी समावेशी दरें कैसे हैं। अपने वित्त की योजना बनाते समय, स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण की लागत को शामिल करना न भूलें.

v) डाउन पेमेंट्स/मार्जिन

कुछ ऋणदाताओं को घर की खरीद कीमत का 20/30 प्रतिशत आपसे डाउन पेमेंट के रूप में चाहिए। हालांकि, कई उधारदाता ऐसे ऋण भी प्रदान करते हैं जिनके लिए 20/30 प्रतिशत से कम डाउन पेमेंट की आवश्यकता होती है, कभी-कभी 5 प्रतिशत से कम। डाउन पेमेंट के लिए ऋणदाता की आवश्यकताओं के बारे में पूछें और डाउन पेमेंट को कम करने के लिए उसके साथ बातचीत भी करें।

बी) सबसे अच्छा सौदा प्राप्त करें

यह जान लेने के बाद कि प्रत्येक बैंक दरों, शुल्कों और डाउन पेमेंट के संदर्भ में क्या दे सकते हैं, सर्वोत्तम डील के लिए उनके साथ बातचीत करें। ऋणदाता को ऋण से जुड़ी सभी लागतों को लिखकर देने के लिए कहें। फिर पूछें कि क्या बैंक अपनी एक या अधिक शुल्क माफ या कम करेगा या कम दर के लिए सहमत होगा। यह सुनिश्चित करें कि बैंक एक शुल्क को बढ़ाते समय दूसरे शुल्क को कम करने के लिए सहमत नहीं है, या शुल्क बढ़ाते समय दर को कम करने के लिए सहमत नहीं है। यदि आप किसी विशेष शर्त को समझ नहीं पा रहे हैं तो उसका स्पष्टीकरण मांगें। सभी बैंक आवास ऋण से संबन्धित महत्वपूर्ण शरतों और नियमों को विस्तार से बताने के लिए बाध्य है।

एक बार जब आप उन शर्तों से संतुष्ट हो जाते हैं जिन पर आपने बातचीत की है, तो कृपया ऋणदाता से एक लिखित प्रस्ताव पत्र प्राप्त करें और एक प्रति अपने साथ रखें। हस्ताक्षर करने से पहले प्रस्ताव पत्र को ध्यान से पढ़ें।

उत्तर: विदेशी निवेश के प्रतिशत की गणना पूर्णतः डायल्यूटेड आधार पर अर्थात कर्मचारी स्टॉक ऑप्शन के निर्गम के समय की जानी चाहिए।.